O Estouro da bolha e o mercado imobiliário em 2014

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É hora do basta! Chega de análises irresponsáveis e aleatórias sobre o mercado imobiliário. Estamos falando de coisa séria, que mexe com a vida e o sonho de brasileiros e brasileiras espalhados por todo país: famílias, corretores de imóveis, empreendedores e profissionais ligados ao setor. Logo, não se pode “brincar de ser” especialista, ao comentar um assunto tão caro a nós, que atuamos no segmento.

Cansei de ler opiniões de supostos peritos, no ramo de imóveis, que, a meu ver, mais se parecem com curiosos tentando aproveitar os “15 minutos de fama”, gerando alardes e comprometendo uma ação madura e consciente do segmento. A situação se agrava, quando estes “pseudoespecialistas”, para justificar seus pontos de vista, atacam a legitimidade dos verdadeiros estudiosos do setor, alegando que esses falam em interesse próprio.

SIM! Especialistas comprometidos e responsáveis falam em interesse próprio, afinal, vivem desse mercado e sua responsabilidade é com um dos principais setores da economia brasileira, com a população e com os profissionais que trabalham nele. Desse modo, sua análise não é uma aventura. Este é o comportamento de todos nós que lutamos por um segmento forte, com crescimento e valorização permanente.

É por isso que, hoje, venho apresentar um diagnóstico transparente e sem rodeios de um tema que nos provoca e confronta nossas certezas: a tão especulada bolha imobiliária e as perspectivas para o mercado em 2014. Entretanto, não poderia começar este assunto, sem antes diferenciar os verdadeiros estudiosos daqueles que são os aventureiros do mercado.

Portanto, esta não é uma avaliação fruto de achismo ou de um otimismo exacerbado. Ao contrário, baseio-me em índices e indicadores de mercado. Mergulhe comigo nesta reflexão. O texto é grande e não poderia ser diferente! Leia até o final. Depois dele, sua visão do mercado imobiliário não será mais a mesma.

Evolução do setor

Registramos, nos últimos anos, um crescimento vertiginoso, no mercado de imóveis. Todavia, isso não ocorreu, de uma hora para outra. Foi necessário preparar uma boa base econômica para este desenvolvimento.

Vivemos, por muitos anos, em um mercado estagnado, com leis que não favoreciam o crédito. Tal situação se agravava com uma realidade de instabilidade política e econômica e taxas de juros que “beiravam a estratosfera”.

Veio o Plano Real e, com ele, uma nova esperança

Em 1997, entra em vigor a Lei 9.514 e passa a existir a Alienação Fiduciária da Coisa Imóvel, um grande marco para o setor. Até então, uma possível retomada pelo agente financeiro poderia demorar anos. Com a nova Lei, diminuiu-se significantemente este prazo, o que incentivou novos investimentos, no mercado imobiliário.

Em 2004, uma nova reviravolta movimenta o setor, com a entrada da Lei 10.931 (Patrimônio de Afetação), que resguarda os direitos do consumidor, na compra do imóvel na planta. Trata-se de um regime jurídico especial, em que cada empreendimento constitui um patrimônio próprio, com contabilidade exclusiva, separada do restante das operações da construtora.

Tais mudanças na legislação trouxeram mais segurança para o setor, atraindo investimentos, facilitando o financiamento de imóveis e estimulando a entrada de capitais das empresas, no mercado. Tudo isso representou um cenário propício para o desenvolvimento da indústria da construção civil.

O boom no setor imobiliário

Os anos a seguir, foram de “boom”, no setor imobiliário. Um crescimento surpreendente e nunca visto. Como consequência, o preço dos imóveis que, assim como o mercado que estava estagnado, começou a subir.

Avaliando esta última década no Brasil, vimos uma economia estabilizada, com índice de desemprego baixo e financiamento garantido. Diante deste cenário, seria muito estranho não haver a valorização nos preços dos imóveis, uma vez que temos um mercado livre e suas variações acarretaram um ajuste esperado. Tal cenário é fruto da natureza própria do setor econômico que se movimenta, de acordo com a lei da oferta e da procura.

E a bolha, existe ou não? Corremos o risco de estouro da bolha?

NÃO mesmo. Afirmar que existe uma bolha no país, analisando apenas o indicador de preço, soa, para mim, como um devaneio. A subida do valor financeiro de um imóvel não é garantia de uma bolha, tendo em vista que é o próprio mercado que movimenta a aceleração desta variável.

Não existe bolha. Analisar o mercado apenas pelo indicador preço é devaneio.

Desse modo, o que de fato ocorreu, a partir de 2010, foi um equilíbrio do mercado. Tal ocorrência, nem de longe, deve ser entendida como uma bolha imobiliária, como querem fazer crer os “pseudoespecialistas”. Vimos uma “regulagem” natural, após um superaquecimento, o que mostra uma boa musculatura do setor e dos seus agentes.

O culto à bolha

No momento em que o mercado despertou, de forma inimaginável, muitos dos supostos peritos afirmaram que a bolha iria estourar. Criou-se, até mesmo, um “culto à bolha”, uma verdadeira torcida para que este risco se tornasse real. A impressão que tive, quando este assunto chegou ao Brasil, e que ainda tenho, toda vez que ele vem à tona, é de que estes “pseudoespecialistas” estão, de fato, loucos para a bolha estourar, só para terem o pretensioso ar de autoridade e soberba para dizer: “eu avisei”, afinal, eles sobrevivem da veneração ao pessimismo.

E a bolha no Japão e nos EUA?

Uma coisa não podemos negar: a bolha é real. O Japão sofreu suas consequências e os Estados Unidos, em 2008, também provaram deste féu. Dessa forma, a comparação com o Brasil é inevitável.

Porém, não podemos ser ludibriados, pois estamos em mercados com condições totalmente diferentes. Já abordei o assunto, em outros textos aqui no blog, mas há uma diferença importante que quero ressaltar. Nos EUA, por exemplo, o crédito era liberado, sem controle. A população não precisava comprovar ter condição de pagamento e muitos possuíam vários imóveis financiados, em até mais de 100% do valor real do bem.

E no Brasil?

comparativo: crédito imobiliário no Brasil e outros paísesO solicitante do crédito, no Brasil, passa por uma análise criteriosa do sistema financeiro. Não há liberação do financiamento sem controle, acarretando, com isso, uma baixa inadimplência. Ainda, casa própria, no Brasil, é sinônimo de conquista, alegria e de um sentimento de seriedade e comprometimento muito grande.

Também, no Brasil, o crédito imobiliário representa apenas 8% do PIB, enquanto que, nos EUA, esse número chegava a 80% do Produto Interno Bruto norte-americano. Em recente matéria publicada, no jornal Folha de São Paulo, o Banco Central afirma que o Banco Brasileiro tem condições de sobreviver a uma crise imobiliária superior a dos EUA.

O que esperar de 2014?

Em 2014, vejo um mercado imobiliário equilibrado, com preços em leve alta, dependendo da região e característica do imóvel. O mercado continua ativo, com lançamentos e vendas, em todas as regiões, se consolidando como o MELHOR investimento, no longo prazo, que existe.

Para aqueles céticos, que esperam uma queda no preço dos imóveis, CUIDADO. É pouco provável que isso aconteça. Podem até ocorrer ajustes, com uma diminuição pontual, em uma região ou determinado empreendimento, mas não há possibilidade de uma desaceleração desmedida, nos preços.

Importante para 2014: não confunda desaceleração de preços com queda de preços.

Nesse sentido, é importante compreender que não se pode confundir desaceleração de preços com queda de preço dos imóveis. A desaceleração é um comportamento natural do mercado. Já a queda, implica uma ruptura abrupta, tendo como consequência a redução nos preços de forma aleatória e sem controle. Este é um risco que não corremos, pelo menos, no momento. Assim, falar de bolha, hoje, no Brasil, chega a ser engraçado.

Importante: o mercado imobiliário, como qualquer setor da economia, deve ser encarado com a perspectiva do risco, ou seja, com possibilidades de perdas. Afinal, não estou aqui querendo passar uma impressão “colorida” da realidade. Enfrentamos algumas dificuldades, sim, e fechar os olhos para isso seria uma ignorância. Todavia, não há motivos para pânico.

As bolhas já estouraram e continuarão a estourar, mas, neste caso, refiro-me às bolhas da especulação, dos aventureiros e daqueles oportunistas que vivem de fomentar previsões irresponsáveis e descompromissadas com a realidade econômica do país.

Portanto, diante deste cenário, o corretor de imóveis se torna ainda mais preponderante para a realização do melhor negócio imobiliário, seja na compra do imóvel ou na orientação para obtenção do melhor crédito financeiro. Assim sendo, precisa estar, cada vez mais, capacitado para lidar com estas variações do setor.

Como você está se preparando para desempenhar este papel?
Compartilhe suas experiências e percepções! Ajude a construir um mercado mais capacitado e forte!

Te vejo no pódio!!!

SOBRE O AUTOR

Guilherme Machado Corretor de Imóveis, Palestrante, Coach, Mestrando em Neuromarketing pela FCU - Florida Christian University/EUA. Especialista em vendas, liderança e negociação com certificação pela University of Michigan/EUA. Com mais de 18 anos de vendas, já transformou mais de 1,5 milhões de profissionais no Brasil com seus cursos, vídeos e palestras.

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