Com o encerramento do ano, esta é uma dúvida comum que permeia os pensamentos de quem já está na expectativa para novas oportunidades de negócio em 2013.
Porém, antes de qualquer análise futura, é preciso entender como o mercado se comportou no decorrer deste ano. Em 2012 notamos um movimento diferente do registrado nos anos anteriores. Vimos uma desaceleração do mercado imobiliário quando presenciamos um maior empenho para redução do estoque das construtoras e incorporadoras e, com isso, uma diminuição no número de lançamentos.
Desaceleração ou bolha imobiliária?
E se você sentiu um calafrio só de ler a palavra “desaceleração” e logo pensou em bolha imobiliária, não se espante, você não é único a ter essa impressão. Contudo, a análise que faço é de que esse foi um comportamento necessário para o mercado e que, acima de tudo, demonstra um amadurecimento do setor.
Veja bem, viemos de um crescimento acelerado, onde praticamente todo lançamento era vendido em tempo recorde. Isso porque o aumento da oferta de crédito, a estabilização da economia, o aumento do poder de compra da população, aliados a programas de incentivo do Governo e ao elevado déficit habitacional brasileiro, serviram como a combinação perfeita para a alavancagem do setor imobiliário.
Entretanto, o que registramos em 2012 foi uma redução desta “euforia” do setor imobiliário. Neste ano, a quantidade de lançamentos de novos empreendimentos diminuiu consideravelmente. As empresas empenharam-se em entregar o que haviam prometido e em reduzir o seu estoque.
Isso significa que o segmento está perdendo força? Não vejo assim.
Percebo que o mercado caminha para um crescimento sustentado por uma visão planejada. E essa desaceleração é um prova disso.
E quando faço esta análise, sempre surge o seguinte questionamento: “mesmo diante deste cenário, o preço do imóvel não para de subir. Isto seria um indicativo para a bolha?”. Avalio que não, pois o estopim para a tão temida bolha envolveu três fatores primordiais: a oferta deliberada do crédito sem uma análise crítica, a supervalorização do imóvel e a alta inadimplência das pessoas que não conseguiam arcar com as dívidas do financiamento imobiliário.
Política de crédito como segurança para o mercado
No Brasil, entretanto, temos uma política de concessão de crédito rigorosa, justamente para oferecer mais segurança para o mercado. Além disso, o que vemos no nosso país, na realidade, é uma atualização dos valores dos imóveis que durante muito tempo estiveram estagnados. Aliás, é importante destacar que os preços praticados em nosso país tendem a um equilíbrio com uma valorização mais moderada.
Relembre: Falei mais deste assunto da bolha imobiliária aqui.
Mercado imobiliário internacional
Muitas vezes, temos a impressão de que o nosso imóvel está muito acima do desejado, quando comparamos aos preços praticados em outros países, a exemplo dos Estados Unidos. Contudo, esta análise é um pouco equivocada, pois não é simplesmente o nosso valor que está alto, mas o preço praticado por lá que está muito abaixo do mercado.
Perceba, os norte-americanos ainda tentam se recuperar da crise de 2008. Por lá, as taxas de desemprego ainda são muito altas, logo, o mercado não se sustentaria se o valor do imóvel estivesse em seus parâmetros normais. O que se registra, na realidade, é uma subvalorização do imóvel.
Sendo assim, os fatores da economia local influenciam diretamente no mercado imobiliário. E não é sem motivos que para 2013 a previsão é de um cenário de mudanças positivas para o setor de imóveis no Brasil.
E os incentivos do Governo?
O Governo já sinalizou a inserção de pacotes de incentivo para o segmento, como o aumento no limite do FGTS para a compra do imóvel, a baixa nos juros, novos investimentos no programa Minha Casa Minha Vida e ainda há a expectativa da isenção de alguns encargos e impostos para movimentar ainda mais o setor.
Desse modo, vejo um mercado em 2013 com o retorno dos lançamentos, com preços mais equilibrados e reajustes mais conscientes. Além disso, perceberemos também um maior planejamento do setor com uma forte tendência de renovação nas formas de projetar um empreendimento, por exemplo, com a oferta de imóveis mais customizados, de acordo com o perfil de cada região e com as necessidades do cliente, o que será um facilitador na hora da comercialização.
Quem ganha com isso no final das contas?
E assim, o maior beneficiado dessa reorganização do mercado será o próprio consumidor. E com o cliente satisfeito, o setor também se fortalece. Portanto, os profissionais da área devem estar atentos e preparados para poder aproveitar estas oportunidades, interpretando estas tendências e expectativas e as transformando em potenciais negócios.
Esta é a hora certa para começar os estudos e análises do mercado a fim de realizar um planejamento para aproveitar melhor o novo ano que logo se iniciará.
——
Gostou da análise?
Deseja complementar e dar a sua opinião? Utilize os comentários abaixo ou poste diretamente em nossa página no Facebook. Será um prazer!
Esse conteúdo é publicado sob a licença Attribution-Noncommercial-No Derivative Works 3.0 Unported.
Boa tarde Guilherme,
apesar da desaceleração, o mercado ainda continua absorvendo o que está sendo construido, e esta demanda não é maior devido ao custo da documentação no financiamento, principalmente no programa MCMV, onde o público focado é justamente quem tem renda baixa, dai o grande entrave nas vendas.
Um abraço amigo.
Olá Cesar,
Obrigado por enriquecer a nossa reflexão. Como bem lembrado por você, o mercado continua a absorver o que está sendo construído. Esta desaceleração mostra que o setor está mais maduro, mais consciente e acima de tudo mais forte.
Contudo, sabemos que importantes avanços ainda são necessários, como o caso do MCMV, por isso, é fundamental a atenção e o engajamento dos profissionais com o mercado, para que possamos de forma efetiva contribuir para o crescimento cada vez mais sustentado do nosso setor.
Um forte abraço e vamos continuar provocando novas reflexões e
comportamentos para o mercado imobiliário.
Entendi a explicação , mas duas perguntas: O brasileiro e confiável no comprimento de divida?
A política e economia brasileira é confiável na questão de emprego do trabalhador para pagar dividas de 30anos? Basta o desemprego ou inadiplencia aumentar , para essa pirâmide imobiliaria de desfaz !!!
Olá Bravo, tudo bem?
A minha análise é que diante de uma instabilidade no orçamento, o consumidor elenca prioridades para destinação dos recursos. Deste modo, o que percebo é que além das necessidades básicas como alimentação e contas essenciais, a moradia também é está entre as prioridades do brasileiro.
O sonho da casa própria está entre os principais objetivos dos brasileiros e quando eles conseguem alcançar esta meta, buscam fazer o possível para honrar com os compromissos assumidos, pois não querem perder o seu lar. Mas existem variáveis, a economia é volátil e os cenários podem se alterar.
Contudo, vejo um maior empenho tanto das instituições financiadoras no sentido de oferecer as condições necessárias para o que o devedor possa pagar sua dívida, quanto do próprio consumidor que não quer ficar inadimplente.
Obrigado pelo seu envolvimento e sinta-se sempre à vontade para participar.
Abraços.
Boa noite, estou entrando no mercado imobiliario e adorei as dicas que encontrei no blog. É muito rico o conteúdo. Irá me ajudar muito no inicio desta nova fase. Abraço.
Catiane Santos
Olá Catiene,
Seja bem-vinda ao mercado imobiliário e também ao nosso blog. Por aqui você terá sempre um espaço para compartilhar experiências, esclarecer dúvidas, conhecer novas práticas e provocar novos comportamentos e reflexões para o setor de imóveis.
Com a sua participação poderemos fazer um blog mais dinâmico e atual tendo em vista a qualificação contínua dos profissionais do nosso segmento. Agradeço o seu envolvimento e seu feedback, essa interação é muito importante para nós, pois nos motiva a melhorar cada vez mais.
Um forte abraço e até a próxima.
Guilherme, não vejo com tanto otimismo o mercado imobiliário para 2013, em se tratando da continuidade dos valores astronômicos em que ainda se encontram os imóveis hoje. Penso que ainda há muita gordura a ser queimada. Vimos acompanhando reduções pontuais nos preços dos imóveis, isto eu acho positivo e talvez aí esteja a ponta de esperança de um ano mais promissor que 2012. Parabéns pelo blog e pelo posicionamento comedido.
Olá Vinicius,
Como abordado no texto, a expectativa é de que realmente tenhamos um mercado mais equilibrado em 2013, e como você bem apontou, a redução do preços, mesmo que ainda modesta em alguns casos, é um indicativo de que o nosso mercado caminha para um desenvolvimento mais sustentado.
Estamos em um processo de transição, viemos de um mercado que durante muitos anos ficou estagnado. Depois diante de uma série de fatores favoráveis experimentou um boom incrível, nunca visto na história do país. E agora, estamos diante de um cenário de amadurecimento e harmonização. Vejo que as mudanças serão observadas aos poucos e devemos estar preparados para identificá-las, interpretá-las e saber aproveitá-las.
Estas reflexões e percepções certamente permearão o nosso blog no decorrer deste ano e espero contar com a seu envolvimento para enriquecermos ainda mais a discussão e qualificarmos sempre mais o nosso mercado.
Abraços
Guilherme,que a Paz esteja convosco:-muito obrigado pelas dicas e seus pareceres com respeito 2013 n aarea da construçao civil,apesar do processo rigoroso na aprovaçao de creditos,ainda esta vendendo, imoveis para as familias de baixa renda, e percebe-se tambem qUE as costrutoras estao na retaguarda aguardando os acontecimnetos dentro da area imobiliaria para reeniciar os novos emprendimentos,e que realmente estao forçando com novos descontos e encentivos afim de enchugar o mecado,ainda a muita propiedade pronta e em construçao,eu acredito que ira retomaqr as suAS ATIVIDADES ENCHERGO QUE ISTO ACONTECERA SOMENTE NO SEGUNDO SEMESTRE DO CORRENTE ANOGOSTARIA DE OUVIR A SUA OPINIAO,AGRADECIDO,SEU DICIPULO jUBAIR
Olá meu amigo Jubair, obrigado por esta saudação tão carinhosa.
Acredito que ainda no primeiro semestre de 2013 já começaremos a perceber a retomada dos primeiros lançamentos. As construtoras realmente empenharam-se em baixar os seus estoques e agora é a hora de apresentar novidades para o segmento a fim de atrair os potenciais clientes.
E nós, profissionais do mercado, devemos estar preparados para acompanhar este movimento para que possamos comemorar excelentes resultados ao final de 2013.
Um forte abraço meu amigo.
Olá Guilherme, gostei muito da matéria mas me pergunto se quem está comprando estes imóveis vai conseguir pagar. Minha renda familiar bruta é de aproximadamente R$10.000,00. Eu sei que não é muito, mas também não é tão pouco assim. Atualmente eu pago cerca de R$1300 de aluguel. Fiz algumas simulações ese for comprar o imóvel onde eu moro atualmente vou pagar mais de R$3.000,00 no financiamento. Este é um valor inviável para mim e minha família e portanto ainda não tivemos coragem de comprar nossa casa. Pela simulação da caixa, mesmo que eu compre um imóvel bem inferior, ainda assim vou pagar quase mil reais a mais no financiamento. Então eu me pergunto, o que este pessoal está fazendo para conseguir comprar seus imóveis?
Olá Luiz,
Sabemos que a compra do imóvel é um momento que requer muito planejamento, seja ele financeiro ou familiar, uma vez que é um bem de alto valor.
Cada família tem um modelo particular de planejamento, a fim de honrar com os compromissos assumidos com o financiamento do imóvel. Isto inclui até mesmo algumas renúncias para alcançar o sonho de ter a casa própria.
Agora, cabe a você identificar qual é o melhor modelo de planejamento que contemple às suas necessidades. Às vezes é melhor adiar um pouco mais o sonho de ter a cada própria para arrecadar um capital que possibilite a oferta de um sinal maior e assim diminua o valor das mensalidades.
Espero que tenha contribuído para a sua reflexão e que tão logo você possa adquirir sua casa própria.
Um forte abraço.
Boa tarde Sr. Guilherme.
Como podemos confiar na sua isenção de opinião do senhor se todo seu conteúdo é voltado para corretores e mercado imobiliário e sabemos que essa indústria necessita da alta valorização dos imóveis para se tornar lucrativa?
Pergunto isso porque todos que vejo defendendo alta moderada são corretores ou ligados ao mercado de alguma forma, enquanto vejo os economistas sem interesse direto no mercado falando em retração.
Obrigado
Iria fazer fazer esse mesmo questionamento que o Celio esta fazendo agora.
Olá Célio e Anderson, tudo bem?
Agradeço a participação e envolvimento com nosso blog.
Quero esclarecer que todas as experiências compartilhadas aqui são frutos da minha atuação de mais de 15 anos no mercado imobiliário e de análises e estudos que faço constantemente do mercado imobiliário.
Acredito que um profissional que deseja manter-se na vanguarda do mercado deve primar por uma qualificação permanente que contribua para um posicionamento crítico em relação às questões pertinentes ao nosso segmento.
Valorizo muito a confiança dos corretores que nos acompanham diariamente e interagem conosco por meio do nosso blog, por isso, não colocaria em cheque a credibilidade que venho conquistando ao longo deste pouco mais de um ano de blog por qualquer relação com empresas ou pessoas que tentem se beneficiar através da nossa audiência.
Vale ressaltar ainda que veículos de comunicação de grande relevância para a população e também especialistas publicamente reconhecidos por sua postura profissional e competência fazem importantes análises sobre o momento positivo pelo qual passa o mercado, conforme consta nesta matéria do Valor Econômico, um dos principais jornais do país disponível no link: http://iimob.me/42 . Compartilho também como na análise Ricardo Amorim, um dos mais renomados economistas brasileiros – http://iimob.me/3me
Estou à disposição para quaisquer esclarecimentos.
Guilherme,
Boa noite!
Inicialmente gostaria de agradecê-lo pelas informações e lhe parabenizar pelo trabalho aqui feito.
Minha pergunta é a seguinte: tenho 25 anos, e estou buscando uma forma de valorizar mais o meu salário, pois estou cansada de deixá-lo “rendendo” (se é que posso assim dizer) na nossa “pobre” poupança. Atualmente moro com os meus pais, pois estou guardando o dinheiro para obter uma fonte de renda alternativa (talvez com vendas ou alugueres de imóveis). Portanto, lendo um pouco sobre o mercado de imóveis, achei interessante, e estou com vontade de investir nisso. Ainda não sei se compro terrenos e construo casas “básicas”, para vendê-las por um preço acessível, mas que me renda um bom lucro, ou se adquiro algum imóvel pronto para uso, em áreas ainda não tão valorizadas, para que, futuramente, venda por um preço que me renda mais lucro do que os investimentos bancários.
Lembrando que, sou de Santos – SP, e aqui os imóveis já estão em seu preço máximo (em torno de R$ 75.000,00 o m²), porém não possuo limites territoriais para essas futuras compras. Estava pensando na região Sul, talvez Santa Catarina, devido as enchentes ocorridas, vi que algumas cidades estão se reerguendo, e os imóveis estão bem acessíveis. Também, através de um amigo, soube que pode ser uma boa a compra de um imóvel nos EUA, por exemplo, que está em crise, para vender daqui 5, 8 anos.
Gostaria que me desse uma opinião sincera.
Agradeço.
Olá Olívia, tudo bem?
Agradeço a sua participação em nosso blog e a importante proposta de reflexão. Tenha certeza que esta inquietude em relação à poupança e a possibilidade de investimento no mercado imobiliário como uma opção mais rentável não é só sua. Muitos investidores hoje têm as mesmas dúvidas que você tem.
O mercado imobiliário realmente é uma excelente opção de investimento.
Contudo, como em todo o mercado, não há uma matemática exata e única. É importante analisar, estudar e entender a viabilidade econômica e financeira da transação.
Vemos hoje um país em crescimento e com grandes oportunidades, inclusive, para o mercado imobiliário. Mas para ter sucesso neste tipo de investimento é primordial conhecer bem o setor no qual se pretende investir, e, principalmente, saber o que você realmente busca neste segmento.
Desse modo é preciso avaliar alguns aspectos como: Em quanto tempo você espera o retorno? Qual o capital para investir? Seu perfil é agressivo ou moderado? Você está preparada para os desafios deste investimento? Você conhece os riscos e as oportunidades deste mercado?
As respostas destas perguntas serão os seus indicadores para buscar no mercado o melhor investimento. Sem esta reflexão, investir no mercado imobiliário se torna um grande risco.
Por isso, analise este segmento com calma, não se precipite. Converse com outros investidores, leia mais sobre o assunto, pesquise junto ao seu banco as oportunidades de investimento. Em suma, reúna o máximo de informações que lhe possibilite uma escolha segura.
Desejo sucesso em sua decisão. Esteja sempre à vontade para interagir conosco.
Até a próxima.
Olá Guilherme, tudo bem?
Vejo aqui através de suas analises (muito boas) que vc é uma pessoa realmente interada no mercado imobiliario,
mas tenho uma pergunta? como pode um imovel por ex: na zona leste de S.P ou mesmo na Z.N eu falo um apartamento, ser mais caro que um apartamento em muitas cidades europeias estas seguras com transporte publico descente e com uma infra estrutura já consolidadas.??? como? eu te pergunto pois morei em Frankfurt eo apartmento que morava custava em torno de 350 mil isso euros e eu tinha ponto de onibus,metro e trem a 10 min a pé naum tinha porteiro no predio eos muros que o cercavam era de apenas 1,4m de altura. agora aqui em S.P cerca eletrica,segurancas na porta da garagem, arrastoes em condominio,enchentes transito,falta de transporte publico e etc. por que 70m2 na alemanha sao mais baratos que 70m2 em S.P?
Essa aí nem Freud consegue te explicar, meu caro Watson.
Imagine se o Guilherme Machado, que de certa forma (e não sei em que nível de detalhe) depende do mercado imobiliário para tirar o seu sustento, começasse a especular o mercado imobiliário de maneira negativa?!
As especulações/reflexões dele serão sempre positivas porque é assim que tem que ser.
O meu ponto de vista é (sem querer ser o dono da verdade): Os inputs do Guilherme serão sempre tendenciosos. Seria como perguntar para um corinthiano se o “Curíntia” vai ganhar o Brasileirão 2013 mano. Mesmo hoje o corinthians figurando entre os 10 últimos da tabela e sem condições de se manter no G4, o mano vai jurar que o timão vai ser campeão. Com base em que?
Com base em eh nóis na fita, mano. Com base em aqui eh curíntia, jão! Com base em eh nóis ki tá pq us muleke eh zica!
Ou seja, eu preciso acreditar no que estou dizendo. Se eu não o fizer, quem o fara? Sobretudo em um cenário onde acreditar e estimular outros a acreditarem é uma forma de eu manter o meu ganha-pão.
Por fim, não acreditem vocês que é normal um apartamento de 80 metros quadrados, localizado “próximo” a uma estação de metrô, custar 650 mil reais.
O que acontece no Brasil em termos de imóveis, é a mesma coisa que acontece com relação aos veículos. Quem foi que disse que o Gol 1.0 vale o que cobram por ele?
Não vale! Mas nós consumidores “dizemos” que vale ao comprá-lo. Não é por acaso que o Brasil é um dos países que mais dá lucro para as montadoras, cobrindo, inclusive “prejuízos” que essas mesmas montadoras têm em países onde os consumidores não consomem o lixo que consumimos. Cosumimos lixo, pagamos caro por isso e não nos revoltamos. Quando nos revoltamos, somos taxados de “vândalos”.
Somos nós que consumimos o Gol 1.0 por 35 mil reais. Somos nós que consumimos um apartamento de 80 metros quadrados por 650 mil reais.
Não discuto se vai haver a bolha imobiliária ou não, porque quanto a isso eu já não tenho dúvidas. O grande questão é “quando”?
Exercício rápido de raciocínio:
O boom do mercado imobiliário foi em 2010/2011. Os financiamentos atingem até 360 meses. 360 meses correspondem a 30 anos. Portanto, quem irá nos garantir que em 2020 (10 years after the big bang) a economia estará estável? Que o índice de desemprego estará baixo e estável? Que os compradores de imóveis financiados em 360 meses terão realmente se planejado para 30 anos de parcelas altas? E ainda faltarão outros 20 anos pagando parcelas altas, visto que o financiamento é de 30 anos e só terão se passado 10.
Portanto, as previsões atuais para 2013 podem até ser boas, mas eu devo viver para ver 2020.
Fase I – Anos de mercado estagnado;
Fase II – Boom (irresponsável) do mercado imobiliário;
Fase III – Desaceleração do mercado imobiliário;
Fase IV – Estabilização do mercado imobiliário;
Fase V – Colapso do mercado imobiliário.
Portanto, não é do dia pra noite e como eu citei alí acima, a grande questão é saber quando.
O que eu vou fazer? Investir em coisas outras e esperar feito um predador. Quando surgir aquela presa fácil, aquele comprador endividado que está com a corda no pescoço, então voltaremos a comprar imóveis a preços justos.
De onde eu tirei isso? Da minha mente fértil, pois não tenho a vivência ou experiência do Guilherme, mas sei que não há matemática para isso, não há ciência exata.
Já dizia o poeta Mano Brown: “Tudo, tudo, tudo vai, tudo é fase, irmão”.
A fase imobiliária chegou, arrebentou, está desacelerando, vai estabilizar e vai estagnar de novo. É fase!
Olá Gil, tudo bem?
Agradeço sua participação e importante análise. Este blog é um canal aberto de diálogo e exposição de ideias. Acredito que é esta diversidade de pensamentos que nos faz aprender um pouco mais a cada e nos torna profissionais mais críticos e capacitados.
Quero primeiramente esclarecer que sim, eu sobrevivo do mercado imobiliário e para isso eu estudo muito este segmento para oferecer o melhor trabalho. Portanto, não baseio as minhas análises em especulações e sim em muitas pesquisas diárias. São estudos que envolvem toda nossa equipe, além da própria interpretação dos números e acontecimentos.
Seria eu totalmente irresponsável a ponto de fazer uma avaliação visando apenas o meu benefício próprio, isto eliminaria toda credibilidade e respeito que conquistei ao longo de mais de 15 anos de atuação no mercado. Concorda?
Nosso mercado é bastante dinâmico e exige sim muita cautela dos investidores e clientes, justamente por isso, faço questão de chamar atenção para importância da qualificação dos profissionais do setor, do planejamento e por parte do cliente, a importância de contar com uma orientação capacitada para não acabar caindo em armadilhas.
O convido a fazer uma nova leitura comparando dois artigos que fiz sobre análise do mercado para 2013. Após isso, você poderá verificar que muitas das previsões se concretizaram.
http://www.guilhermemachado.com/o-que-esperar-do-mercado-imobiliario-em-2013/
http://www.guilhermemachado.com/previsoes-e-tendencias-para-o-mercado-imobiliario-em-2013/
Só para você ter uma ideia, falei nestes artigos de um mercado que caminha para um maior planejamento e com uma evidente redução da euforia dos anos anteriores, vislumbrando exatamente a sustentabilidade do setor. Falei também do empenho das construtoras em reduzirem os seus estoques e entregar os imóveis conforme o prometido aos clientes, tal fator pode ser comprovado, por exemplo, com o censo do Sinduscon-ES que por meio de pesquisa validou exatamente este movimento: http://www.sinduscon-es.com.br/sinduscon/cgi-bin/reportagem.asp?id=1132&titulo_reportagem=Sinduscon-ES%20divulga%2023%BA%20Censo%20Imobili%E1rio
Felizmente, não temos como prever com exatidão o futuro, mas podemos nos preparar para melhor vivenciá-lo com seus desafios e oportunidades. Não tenho aqui a pretensão de taxar uma verdade absoluta, mas contribuir para a reflexão dos profissionais do setor, colaborando neste processo com um pouco da minha experiência e daquilo que estudo diariamente.
Juntos somos Fortes!!!
A verdade é que a demora para liberação de novos loteamentos só vem encarecendo o valor do m² dos lotes, o que alavanca os preços. Não acredito em desvalorização dos imóveis novos, já que o que tem diminuído é a especulação no que tange os imóveis “aproveitadores”, isto é, que acompanharam a crescente alta das casas de meio lote do plano “Minha Casa, Minha Vida”. Afinal não dá para vender um imóvel de lote inteiro no mesmo preço de meio. No município o qual resido, Presidente Prudente/SP, o número de terrenos para venda só tem diminuído em uma velocidade maior do que a demanda. Os proprietários de terrenos sabem disso, e jogam o preço lá em cima. Nesta mesma variável, o preços dos imóveis sofrem aumento.
Olá Vinícius,
Obrigado por compartilhar conosco um pouco da experiência da sua cidade. Esta participação e troca de vivência é fundamental para que tenhamos uma noção mais ampla do nosso mercado e com isso desenvolvamos técnicas que nos possibilite vencer os desafios e potencializar as oportunidades.
Juntos somos fortes!!!