Na hora de comprar um imóvel usado é necessário tomar alguns cuidados referentes à documentação, tanto do bem que se deseja adquirir quanto do vendedor. Segundo o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, esses documentos são essenciais para a concretização da compra.

“A falta de conferência da documentação necessária pode fazer com que o comprador tenha prejuízos no futuro ou que a compra nem seja realizada”, explica Tapai.

O advogado orienta o comprador a contratar os serviços de empresas especializadas em solicitar esses papéis junto aos órgãos competentes. Além disso, o profissional recomenda cautela a quem quer comprar um imóvel.

“Tem que ter paciência. Tem que verificar o negócio. Não comprar movido pela emoção. O barato pode ser caro, porque a casa dos sonhos pode estar barata por ter algum impedimento”, diz Tapai.

Conheça a documentação que é preciso verificar antes da compra e a importância de cada um desses papéis.

Cópia da matrícula atualizada

A matrícula atualizada é o documento no qual consta o dossiê do imóvel. Ela deve ser solicitada no Cartório de Registro de Imóvel da região onde a casa ou apartamento está localizado. O vendedor poderá indicar qual é o local correto, assim como fornecer o número da matrícula que será consultada. Caso não tenha o número, serve o endereço do imóvel.

Segundo Tapai, a matrícula é um dos documentos mais importantes. Nele deve constar todas as alterações estruturais realizadas no imóvel e eventuais restrições, como hipoteca, promessa de compra e venda ou se o imóvel foi arrolado em alguma ação que possa resultar em penhora, por exemplo.

“Qualquer alteração estrutural que não for registrada pode ser notada na vistoria técnica do banco onde o comprador solicitou um financiamento. Se os dados não baterem, o financiamento será negado”, explica o advogado.

A solicitação da cópia de matrícula custa aproximadamente R$ 35, afirma Tapai.

Certidões

O comprador também deve consultar uma série de documentos para não ter surpresas desagradáveis. Os mais comuns são: Certidão de Distribuição Cível, Certidão de Nascimento, Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, Certidão Negativa de Débitos Federais de Pessoa Física, e Certidão Negativa de Débitos na Junta Comercial.

“Essas certidões é que vão garantir que o imóvel não consta em nenhum inventário de herança; se está passando por algum processo de execução municipal, estadual e federal; que a pessoa é solteira – porque caso ela seja casada o cônjuge também precisa ser averiguado – e se o vendedor não tem empresa aberta com dívidas trabalhistas e débitos fiscais”, diz Tapai.

Se quiser fazer uma consulta prévia à certidão negativa na Justiça Federal, entre no site www.jf.jus.br/cjf/servico/certidao-negativa. Lá é possível emitir a certidão em todos os estados brasileiros, assim como checar os dados do vendedor.

A certidão negativa de débitos de tributos imobiliários vai apontar se o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (IBTI) está em dia. Caso não esteja, o imóvel pode virar objeto de execução fiscal. O documento também é solicitado junto à prefeitura do município.

A Prefeitura de São Paulo oferece o serviço pelo site www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/index.php?p=2393. 

IPTU e condomínio

Para saber se o IPTU do imóvel está em dia é necessário pedir o número do contribuinte para o vendedor. Com o número em mãos, basta entrar em contato com a prefeitura da cidade. O município de São Paulo disponibiliza o serviço online pelo site www.prefeitura.sp.gov.br/iptudeb3/iptudeb3_pag01.asp

A quitação dos débitos condominiais pode ser solicitada diretamente com a empresa que administra o imóvel ou com o síndico do prédio.

SCPC e Serasa

Para checar a idoneidade do vendedor e dos envolvidos na compra é necessário solicitar uma consulta atualizada ao Serviço Central de Proteção ao Crédito (SCPC) e à Sociedade Anônima de Centralização de Serviços Bancários (Serasa).

Esses órgãos informam a condição financeira do vendedor. Assim, é possível eliminar o risco de o imóvel ser incluído como forma de pagamento de algum débito.

Documento de desapropriação

Apesar de também ser uma certidão, o documento de desapropriação merece destaque pela importância e pelo atual cenário de desenvolvimento do Brasil.

Devido ao grande número de obras que estão sendo realizadas nas cidades do país, principalmente por conta de eventos como a Copa do Mundo de 2014, muitos imóveis estão incluídos em projetos de desapropriação.

O advogado Tapai alerta que imóveis muito baratos em regiões onde estão programadas obras viárias, por exemplo, devem ser analisados junto à prefeitura.

A certidão que aponta se o imóvel faz parte de algum projeto de desapropriação só pode ser solicitada pelo dono do imóvel ou por um procurador. Não se esqueça, portanto, de pedi-la juntamente com os demais documentos.

“A prefeitura tem condições de dizer se aquele imóvel será desapropriado. Muitas pessoas se aproveitam dessa situação e tentam vender os imóveis com preços abaixo do valor de mercado. Tem que se precaver e desconfiar”, finaliza o advogado.

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Post originalmente publicado em Terra.

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7 comments
  1. Aqui no Rio de Janeiro uma Certidão que não pode faltar é de quitação da taxa de incêndio – FUNESBOM. Porque em alguns casos esses valores não são pagos pelo Proprietário e a dívida é inscrita na dívida ativa do Estado do Rio de Janeiro. E com esse débito pendente não é lavrada a escritura.

    1. Olá André,

      Mais uma excelente contribuição aqui em nosso blog, obrigado por compartilha-la conosco. O mercado imobiliário do Rio de Janeiro é uma grande referência para todo Brasil e contar com a partilha das experiências cariocas certamente irá contribuir para a vivência de muitos profissionais espalhados pelo país.

      Esteja sempre à vontade para participar e provocar novos comportamentos para o mercado.

      Abraços.

    1. Olá Rodrigo, tudo bom?

      É sempre gratificante receber o feedback dos profissionais que acompanham o nosso blog e conhecer as experiências que estão sendo vivenciadas em tantos cantos do nosso Brasil. Isso nos inspira a fazer um blog cada vez mais dinâmico e interativo.

      Por isso, envolva-se cada vez mais com o nosso o mercado. Analise e estude as tendências e novidades, crie relacionamentos, comprometa-se verdadeiramente com seus clientes e viva intensamente esta profissão que é tão apaixonante. E depois, é claro, compartilhe conosco a sua experiência, certamente, ela irá ajudar a tantos outros profissionais que assim como você estão chegando ao mercado a cada dia.

      Seja muito bem-vindo ao fascinante universo da intermediação imobiliária.

      Abraços.

  2. CONSULTA NO SERASA E SPC? GUILHERME, ACHO UM EXAGERO QUE O VENDEDOR DO IMOVEL NÃO POSSA TER SPC E SERASA AFINAL, EU NUNCA TIVE CONHECIMENTO QUE ALGUEM PERDE UM IMOVEL POR CONTAS ATRASADAS MAS, QUANDO DEIXA DE PAGAR OU USOU COMO GARANTIA EM ALGUMA NEGOCIAÇÃO ASSIM MESMO, SE TIVER DOIS IMOVEIS SE TIVER APENAS UM NÃO PODE ENTRAR COMO GARANTIA.
    ESSE CRITERIO, QUAL LEI QUE REGULAMENTA/ DECRETO? OU O QUÊ?
    GRATA

  3. Prezado comprei um imovel que faz parte de arrolamento junto a RFB. Tendo em vista que já houve a transferencia de propriedade, ou seja, o imóvel já encontra-se em meu nome, quais as providencias devo tomar para exigir a baixa a baixa do arrolamento?

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