Entenda por que os juros para compra de imóveis não caem como a Selic

De acordo com informações da Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), as taxas de juros das operações de crédito (juros do comércio, empréstimo pessoal, CDC e cheque especial) caíram pela oitava vez no ano em outubro. A redução, creditada à melhora dos indicadores econômicos e à maior competição no sistema financeiro, não chegou ao financiamento imobiliário. Nesse setor, dentre os seis maiores bancos do País, apenas os públicos (Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal) e o Santander promoveram queda nas taxas.

“Os financiamentos em geral são de 30 anos e os bancos preferem assumir uma postura mais conservadora, sem repassar essas quedas para os clientes, porque não há uma indicação certa de que a Selic irá continuar nesse patamar. O indicativo para 2013 é que a taxa básica de juros fique em 8,25% e essa dúvida faz com que os bancos nesse tipo de financiamento que já pratiquem um spread (diferença entre o custo de captação de recursos pago pelos bancos e o pagamento de juros aos clientes das instituições) mais baixo”, diz o professor da economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV) Samy Dana.

Segundo o professor, uma mudança apenas em curto prazo na Selic – que chegou a 12% ao ano em 2012 – faz com que as taxas de financiamento imobiliário não sigam as quedas promovidas em outras linhas de crédito. O analista econômico José Goes afirma também que não há como esperar uma queda expressiva nos juros dos financiamentos imobiliários já que as taxas praticadas nessa linha de crédito são mais baixas que as demais do mercado e a margem de lucro das empresas são menores. “A Selic deveria permanecer nesse patamar por pelo menos cinco anos para dar um indicativo suficiente para os bancos pensarem em grandes reduções”, afirma o professor.

Para o professor da Fecap, Amauri Liba, o governo diminuiu a Selic, mas já sofreu reflexos como a alta da inflação e, por isso, os bancos não podem transferir a redução para os consumidores num setor que já tem uma margem de lucro baixa. “Não é possível saber se o governo vai poder manter essas taxas, então os bancos precisam ter cautela”, diz.

Reduções
No Banco do Brasil, a última alteração na taxa de juros para financiamento imobiliário ocorreu em junho deste ano. Para imóveis de até R$ 150 mil, a taxa passou de 8,9% + Taxa Referencial (TR) ao ano para até 7,9% + TR ao ano. Para imóveis com valor entre R$ 150 mil e R$ 500 mil, a taxa passou de 10% + TR para 9% mais TR.

Segundo informações do banco, as taxas foram reduzidas em até 21%. Os mais beneficiados foram os clientes que não atrasam o pagamento das parcelas e que recebem salário no banco. Para os mutuários com pagamento em dia ocorreu uma redução de 0,5 ponto percentual na taxa – mesma redução oferecida aos clientes que recebem o salário pelo banco. Conforme o banco, o cálculo da bonificação é automático e será realizado mensalmente, sem a necessidade de nenhuma ação por parte do cliente ou da aquisição de outros produtos como cartão de crédito e cheque especial.

Outro banco que também promoveu redução em junho foi a Caixa. As taxas variam de 7,7% ao ano + TR para clientes do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) que optam pelo pacote de serviços da empresa (cartão de crédito, cheque especial) e que recebem os salários no banco a 9,9% ao ano mais TR, que é a taxa aplicada a mutuários que não se enquadram no SFH e não têm relacionamento com o banco.

A partir de agosto, os clientes do pacote Van Gogh do Santander que optaram por receber os salários pelo banco e que comprarem imóveis com valor inferior a R$ 500 mil têm acesso a uma linha de crédito de financiamento imobiliário com taxa igual a 8,8% ao ano mais TR. Antes da mudança, a taxa praticada pelo banco era de 10% ao ano mais TR.

Portabilidade
Desde 2006, o Banco Central (BC) permite que os clientes “troquem” de dívidas em bancos, procurando as melhores tarifas. Com a portabilidade, que nada mais é que a transferência do saldo devedor de um banco para outro que ofereça melhores condições contratuais, é possível para todas as operações de crédito, a critério de cada banco, e é interessante para os casos de dívidas altas e de longo prazo, como o financiamento imobiliário.

Para efetuar a troca de banco em busca de uma tarifa menor o cliente vai ao novo banco e essa instituição paga a dívida com o banco original e se torna a nova “dona” do passivo. Para dívidas pequenas, os analistas afirmam que é melhor renegociar o contrato no próprio banco.

Para o presidente da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário do Canal do Crédito (Abracefi), Marcelo Prata, no caso de financiamento de imóveis, as despesas da portabilidade envolvem custos de cartório, possíveis certidões negativas que o novo banco exija e, no caso de imóveis, até uma nova avaliação, custos que ficam em torno de 1% do valor de mercado do bem.

Confira as taxas de juros cobradas para financiamento imobiliário nos seis maiores bancos do País (exceto programa Minha Casa Minha Vida):
1- Banco do Brasil – de 7,9% a 10% ao ano + TR
2- Bradesco – de 8,9% a 10,5% ao ano + TR
3- Caixa Econômica Federal – de 7,7% a 9,9% ao ano + TR
4- HSBC – de 9,5% a 10,5% ao ano + TR
5- Itaú – tarifa mínima não informada e máxima de 12% ao ano mais TR
6- Santander – 8,8% ao ano a 10% ao ano + TR