O beabá do aluguel: saiba tudo o que fazer para colocar um imóvel para locação

Independência, proximidade do trabalho, abertura de uma empresa. Seja qual for o motivo, a busca por um imóvel para alugar é uma atividade intensa, principalmente nas grandes cidades. Com uma demanda crescente, puxada pelo crescimento econômico, investir em imóveis para locação tem sido um bom negócio. Mas colocar um imóvel para locação por conta própria pode se tornar uma tarefa difícil, caso o proprietário (principalmente aquele sem experiência) queira cuidar de tudo sozinho. Buscar uma imobiliária que represente os seus valores pode ser uma alternativa para evitar futuros transtornos, de acordo com Newton Zelihmann, sócio-diretor da imobiliária DLegend.

O Pense Imóveis buscou algumas dicas para que você garanta uma locação segura. Confira:

Preço do aluguel
Vários quesitos devem ser levados em conta na hora de definir quanto será cobrado pelo aluguel de um imóvel, como a localização, a demanda, as condições do imóvel, o público a que se destina e, principalmente, os imóveis semelhantes. Não existe tabela de valores a seguir, por isso, uma avaliação bem feita desses fatores é que garante um valor adequado do aluguel.

Garantias financeiras
Para locar um imóvel, é seguro exigir alguma garantia financeira à transação. Os mais usados são a apresentação de um fiador, a contratação de seguro fiança e a fiança bancária, mas é o locatário que define qual vai escolher.

• Fiador: pessoa ou empresa se responsabiliza pelas despesas em caso de inadimplência do inquilino;
• Fiança bancária: o banco emite uma carta de autorização na qual se responsabiliza em cumprir os pagamentos caso o locatário falte;
• Seguro-fiança: o locatário contrata um seguro, que custa entre um e dois aluguéis e meio (depende da análise de crédito) que oferece as garantias ao proprietário.

Vistoria
Fechada a escolha do locatário, é uma vistoria bem feita que assegura as condições do imóvel na devolução. Detalhes das condições do imóvel, como pintura, vidros, eletrodomésticos e móveis deixados, devem ser descritas detalhadamente, anexadas ao contrato e conservadas desse modo até o inquilino entregar o imóvel.

Contrato
Se a locação for mediada por uma imobiliária, ela cuida de todas as cláusulas do contrato. Mas se o locador optar pela locação direta, o contrato merece toda a atenção. Nele devem conter a definição dos envolvidos, a descrição do objeto (imóvel) e as condições da locação – valor aluguel, data de vencimento, duração do contrato, definição do fiador, valor de multas por atraso (normalmente, cerca de 10%). Segundo Manoel Gervasio Teixeira, advogado imobiliário, a caução também é uma garantia financeira bastante usada nas transações diretas. Na caução, normalmente o inquilino paga o valor de três aluguéis no início da transação – depositados numa conta poupança em nome das duas partes envolvidas – que são devolvidas ou descontadas no final da locação.

Duração do contrato
O prazo estabelecido pela lei para o contrato de locação é de 30 meses, mas varia bastante dependendo do acordo estabelecido entre quem aluga e quem cede o imóvel. Se o contrato inicial for de mais de dez anos, o cônjuge do locador deve ser incluído e autorizar a transação por escrito. O prazo firmado no contrato deve ser seguido por ambas as partes. Se o inquilino deixar o imóvel antes do prazo, deverá pagar uma multa proporcional ao tempo que falta ser cumprido pelo contrato. E o pedido de desocupação pelo proprietário também deve seguir o prazo combinado.

Após o vencimento do primeiro contrato, seja de 12 ou 30 meses, ele vale por tempo indeterminado.

Rejuste do aluguel
Para o reajuste do valor do aluguel, o índice usado é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que mede a inflação dos preços, envolvendo bens de consumo (como a alimentação), bens de produção (como as matérias-primas), assim como itens diversos (bebidas, remédios, embalagens, aluguel, domésticos, transportes, educação, recreação, vestuário, loteria, Internet, correio, etc.). O índice acompanha o desempenho econômico geral e, nos últimos anos, tem variado de 4,99% (2011) a 10,78% (2012).

Despesas
As despesas ordinárias, ou seja, aquelas que já são previstas, como condomínio, IPTU, pinturas de áreas comuns, funcionários e manutenção do prédio, devem ser pagas pelo inquilino. Já as taxas extraordinárias, como pintura de fachada, indenizações trabalhistas, novos projetos, reformas e fundo de reservas, são pagas pelo dono do imóvel.

Consertos e reformas
A regra é clara: se o locatário estragou alguma coisa, ele tem que fazer o conserto. Já se o problema é decorrente da deterioração natural do imóvel, pelo fim da vida útil dos materiais, quem paga é o dono.

No caso de reformas, elas só podem ocorrer com a autorização expressa do proprietário, que deve ser anexada no contrato. E, legalmente, o dono do imóvel não é obrigado a ressarcir o inquilino que aplicou as benfeitorias, exceto em caso de acordo firmado antes da obra e registrado por escrito.

Lei do inquilinato
A lei do inquilinato, 8.245/91, é que rege esse tipo de acordo. Com a última atualização, em 2010, uma das principais alterações que a tornou mais segura é a providência em caso de despejo. Antes, em caso de inadimplência, a ação de despejo chegava a demorar mais de um ano. Hoje, o inquilino tem 15 dias, após notificação judicial, para quitar a dívida. Se não o fizer e o juiz acatar o despejo, em 15 dias o proprietário deverá ter o imóvel disponível.

Imobiliária
Não se envolver diretamente com o inquilino, privacidade, controle de documentos, contratos e pagamentos. Para Zelihmann, essas são as principais vantagens oferecidas pelas imobiliárias, que garantem a “saúde da locação”. Numa locação direta, os principais riscos são uma má avaliação potencial do locatário e do imóvel, a não realização de uma análise de crédito, contratos errados ou sem valor, erros ou falta de vistoria e atrasos de pagamentos.

Para contratar o serviço de assessoria de uma imobiliária, o valor fica em torno de um aluguel pela locação, mais a taxa de 10% ao mês para administração.

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