Uma das principais preocupações de quem quer alugar um imóvel – ter o imóvel solicitado antes do término do contrato – nem seria um problema se o locatário conhecesse melhor a legislação. Isso porque ela protege quem precisa locar uma residência.
A lei não permite, por exemplo, que contratos de 30 meses sejam “quebrados” pelo locador, nem se ele alegar uso próprio. A locação só pode ser desfeita em caso de acordo mútuo, em caso de infração legal ou contratual; por falta de pagamento do aluguel e demais encargos; ou para a realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário.
Segundo o advogado imobiliário Alexandre Fadel, qualquer modalidade de locação – residencial, não residencial ou por temporada – pode ser contratada por qualquer prazo. O que deve ser observado são as consequências da escolha dos períodos.
A lei prevê que alugar um imóvel requer contrato de no mínimo 30 meses, isso para que o locador tenha o direito de solicitar a devolução do imóvel imotivadamente, sem nem sequer precisar provar um motivo específico, podendo, apenas, dizer que não quer mais o locatário no imóvel. Os contratos firmados por qualquer prazo podem ser rescindidos antecipadamente pelo locatário, desde que pague uma multa proporcional ao seu cumprimento.
Apesar de os contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses serem válidos, se o locador quiser o imóvel de volta ao final do prazo terá que comprovar um dos casos previstos na lei de locações ou aguardar cinco anos de contrato para ter o direito à chamada denúncia vazia, e poder reaver o imóvel.
O advogado esclarece que o locador deverá cumprir o contrato e receber os aluguéis até a desocupação, podendo solicitar a revisão do valor do aluguel para atualizá-lo ao valor de mercado a cada três anos. Após 30 meses, as partes podem ajustar um aditivo ao contrato, prorrogando-o por qualquer período, mesmo que inferior a 30 meses.
A situação é diferente para os imóveis não residenciais, que podem ser alugados por qualquer prazo, embora só os contratos de cinco anos tenham direito à ação renovatória, que garante a prorrogação ou continuação do contrato de locação por mais cinco anos.
Isso significa uma possibilidade de manter-se em um ponto comercial por até 10 anos, o que é importante no caso de lojas e escritórios, que muitas vezes investem em reformas e papelaria, além de a localização ser um dos fatores para a conquista e manutenção de clientes.
Segundo Alexandre Rennó, advogado e conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, para ter direito à ação renovatória o período de locação deve ser igual ou superior a cinco anos, ou ser essa a soma dos contratos anteriores de forma ininterrupta. Mas é preciso estar atento a um detalhe muito importante: a renovação só é obrigatória se o locatário mover uma ação judicial de um ano a seis meses do término do contrato. “Se alugou o imóvel em janeiro de 2011 e o contrato vence em janeiro de 2016, ele tem de janeiro a julho de 2015 para mover a ação e se manter no imóvel”, explica.
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Post originalmente publicado em Lugar Certo
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