Na semana passada, matérias publicadas em alguns dos mais relevantes portais de notícias do país acenderam a luz de alerta no mercado imobiliário, trazendo muitas especulações e dúvidas. Nossa caixa de email ficou ainda mais movimentada do que o normal. Vários corretores e profissionais do setor queriam entender o que de fato estava acontecendo e como ficaria o futuro do ramo de imóveis no Brasil.
As notícias apresentavam pontos de vista antagônicos e trouxeram à tona um constante medo: corremos o risco de uma bolha imobiliária no Brasil? Enquanto na matéria do Portal Terra, especialistas descartavam o perigo da bolha, o Portal Folha de São Paulo dava o seu veredito – cedo ou tarde a bolha caminha para o estouro no Brasil. O que fazer? Em qual análise acreditar? Estas foram as perguntas que impactaram no mercado.
Bolha Imobiliária no Brasil? Em qual análise acreditar?
Nos últimos anos, vimos um crescimento vertiginoso no país, com os preços dos imóveis dobrando ou até triplicando em algumas regiões em um curto espaço de tempo. Indícios de uma bolha imobiliária? É o que veremos nos próximos parágrafos.
E aqui eu não quero sentenciar uma verdade irrefutável, mas contribuir um pouco mais para a abertura de novas linhas de reflexão para que você mesmo possa tirar suas próprias conclusões. Falo com a visão de um corretor de imóveis e consultor do mercado otimista, mas que tem muita responsabilidade ao compartilhar qualquer opinião, sendo esta fundamentada por muitos estudos e pesquisas das movimentações e tendências do mercado.
Diz uma velha máxima que a primeira palavra que aprendemos quando somos crianças não é M-A-M-Ã-E e nem P-A-P-A-I, mas sim C-A-S-A. Brincadeira à parte, o imóvel está no imaginário de grande parte da população brasileira, que aqui ouso dizer ser uma das principais decisões financeiras da vida de uma pessoa, seja para quem adquire o imóvel com o intuito da obtenção de lucro com negociações futuras ou para quem conquista a casa própria.
E quando falamos em casa própria, percebemos, ainda, um alto valor emocional agregado, como a sensação de maturidade social, que é aquele sentimento: “ah, agora sou um chefe de família e preciso ter a minha casa” ou “agora sou independente e quero minha própria casa”.
Neste sentido, vemos que uma grande verdade é que o mercado imobiliário gera grandes preocupações em função da sua dimensão e da força para a economia do país, devendo ser analisado constantemente e bem de perto.
Sou de uma época em que crédito imobiliário era uma raridade. Cada agência financeira recebia um valor “x” do Governo federal, e este valor era muito pequeno se comparado à demanda de crédito.
A inflação era alta e o mercado apresentava um baixo desenvolvimento. A partir de 2002, contudo, este cenário começou a melhorar com a mudança da legislação e a chegada do novo código civil. E assim, vimos um crescimento surpreendente e uma consequente disparada nos preços, principalmente a partir de 2005. Destaco, ainda, o acordo de Basileia, criado para aumentar a segurança dos sistemas bancários.
Deixo aqui uma provocação para sua reflexão: seria este o início de uma bolha ou um movimento natural de um mercado que estava reprimido e que esperava um cenário favorável para sua expansão, frente aos anseios por crédito para moradia?
Mas e o caso dos EUA?
Nesta análise, é inevitável lembrarmos da grande crise imobiliária vivida pelos Estados Unidos em 2008, que ainda tem impactos na economia mundial. Sentimos claramente os efeitos dela ainda nos dia hoje e esta constante ameaça se concretiza quando retomamos a reflexão sobre o risco de uma bolha.
Todavia, não devemos esquecer que o impacto da crise dos Estados Unidos não foi tão forte na economia brasileira. Prova disso é que em 2009 tivemos um crescimento acima de 8% no mercado imobiliário nacional, colaborando para que registrássemos em 2010 um dos melhores anos para o setor, com um crescimento de 15%.
É preciso entender que, apesar de estarmos falando de um mesmo segmento, temos realidades bastante distintas. Nos Estados Unidos, a concessão do crédito era feita sem uma análise mais apurada, chegando ao ponto de pessoas ganharem milhões de dólares sem investirem sequer um dólar na transação, tudo baseado apenas em especulações. E o final desta história você já sabe.
No Brasil, ao contrário, o sistema financeiro habitacional exige que os futuros compradores comprovem que têm condições de pagamento, diminuindo assim a compra e a venda desenfreada com a utilização de crédito bancário.
Além disso, a maioria dos recursos de financiamento advém do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). A poupança está batendo recordes de capitação, o que influencia a chegada de dinheiro barato para o mercado, e com isso temos uma economia pujante. Alinha-se a isso, ainda, o fato da inadimplência do crédito imobiliário ser cada vez menor, dando maior saúde para o segmento.
Esclarecida a questão do crédito bancário, cabe refletirmos sobre outro ponto que gera muita polêmica: a subida dos preços dos imóveis. Em minha análise, o que registramos nos últimos anos foi um mercado imobiliário se ajustando depois de anos de entrave econômico e social.
Comportamento diferente nos grandes centros
Mas você pode se perguntar: quem prefere morar nos grandes centros paga preços altíssimos nos imóveis. Não seria este um sinal claro da bolha? Eu respondo: Este, na realidade, é um procedimento natural do mercado onde há muita procura e pouca oferta.
Mesmo com o mercado buscando seu equilíbrio, algumas capitais apresentam alguns desvios de padrão, a exemplo do Rio de Janeiro, Brasília e São Paulo. Percebemos que nestas capitais os crescimentos são altos, mas se os compararmos com anos anteriores, veremos que este percentual diminuiu significativamente.
Vale destacar que estas capitais têm suas particularidades e nem sempre refletem todo o mercado nacional. Eventos como a Copa do Mundo e as Olimpíadas podem ser fortes indicadores para isto. Outras capitais seguem um aumento equilibrado de mercado, veja a última pesquisa FipeZap.
Diante do cenário apresentado, a minha análise é de que não corremos o risco de uma bolha imobiliária. O preço dos imóveis segue um caminho natural, registrando altas, mas também certas baixas, o que é mais um indicador de que a temida bolha não existe, pelo menos por enquanto.
O próprio mercado vem se prevenindo contra este risco. Como? Construtoras e incorporadoras, após lançamentos fabulosos onde tudo que lançavam era vendido, perceberam que este crescimento não era sustentável: falta mão de obra qualificada, a matéria prima ficou mais cara, por exemplo.
Com isso, tivemos um 2011 de alinhamento de portfólio e um 2012 de arrumação de casa, ou seja, houve menos lançamentos e um esforço para baixarem os estoques. Mesmo assim, os preços não pararam de subir nem tão pouco houve queda.
Outro elemento que endossa esta análise é o fato de os preços terem acompanhado a economia do país e a própria escassez de terrenos nos grandes centros. Tal realidade forçou, por exemplo, a expansão do setor imobiliário para regiões mais periféricas e para o interior dos estados, possibilitando também o crescimento de outras cidades fora do eixo dos grandes centros urbanos.
Entretanto, devemos estar sempre vigilantes, pois um mercado atento consegue prever movimentos e pautar ações de alinhamento de estratégias. Estamos diante de uma economia ativa e as análises devem ser feitas periodicamente, com cruzamentos de informações relevantes para possibilitar um parecer sempre contundente. Não podemos pegar índices “soltos” para formularmos avaliações confiáveis. Neste mercado, as conjecturas são variadas e as análises devem ser responsáveis.
Além disso, não podemos jamais fazer estas análises desvinculadas da realidade do mercado. É preciso estar em consonância com práticas diárias do setor. Na semana passada, por exemplo, estava conversando com um dono de incorporadora que acabara de lançar um empreendimento. E eu o sondava:
– E aí, vai ser sucesso, como estão as expectativas?
E ele, apesar de apresentar um lançamento com preço de mercado atrativo e em uma das regiões nobres de Vitória –ES, me respondeu:
– Estamos com boas perspectivas, mas não do jeito que vivemos no passado, em que a gente lançava e vendia tudo na mesma hora. Nossa meta é vender 30% até dezembro deste ano.
Não podemos fechar os olhos para a dinâmica do setor imobiliário.
Pessimismo? Não julgo assim, muito ao contrário. Dá para notar o quanto este empresário está mais consciente de que não há mais uma compra irresponsável e que é preciso estar preparado para lidar com esta nova realidade.
Não podemos fechar os olhos para a bolha, o setor é dinâmico e pode mudar. Mas, não podemos permitir que essa ameaça nos impeça de evoluir. É este o pensamento que deve nos nortear. Devemos guiar as nossas iniciativas cada vez mais pautadas por planejamentos e por análises do mercado.
Isto não irá nos impedir de enfrentarmos uma bolha caso ela estoure, mas certamente nos dará condições de enfrentá-la com segurança e com a confiança de que podemos superá-la com sucesso.
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