Recentemente a Caixa Econômica Federal anunciou a redução do limite no Crédito Habitacional de financiamento para imóveis usados e o aumento nos juros dos empréstimos para a compra da casa própria. Tão logo a notícia se espalhou, comecei a receber uma enxurrada de e-mails de profissionais de todo país querendo entender melhor esta situação.
As mensagens vieram carregadas de dúvidas e preocupações sobre o futuro do setor. Como foram muitas perguntas e sobre pontos diversos, resolvi compartilhar os principais questionamentos que recebi neste artigo. Venha conferir o que eu penso sobre este assunto.
Entenda a elevação dos juros
Antes de falar da elevação da taxa de juros no Crédito Habitacional concedido pela Caixa Econômica Federal, é preciso entender qual é a principal fonte de recurso para este tipo de empréstimo, pois isto impacta diretamente nesta relação de causa e efeito.
Os depósitos em poupança são a principal fonte de recurso para o financiamento. Dados do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) revelam que nos últimos 10 anos, mais de 75% dos contratos de financiamento imobiliário tiveram recursos vindos da poupança. Isso porque este era um recurso de fácil acesso aos bancos e muito rentável para os clientes, o que tornava a caderneta de poupança um grande atrativo para os investidores.
No entanto recentemente houve uma correção na fórmula de rentabilidade da poupança que é atrelada a taxa SELIC e que limitou o seu rendimento. Com o aumento gradual da taxa SELIC e, consequentemente, menor rentabilidade da poupança, esta deixou de ser um investimento atrativo e os investidores têm migrado seu dinheiro para outros tipos de fundos cuja correção não é atrelada à SELIC.
Para se ter uma ideia do impacto desta migração, no inicio de maio o Banco Central anunciou que a caderneta de poupança perdeu mais de R$ 29 bilhões, resultando no quarto mês consecutivo com fechamento negativo.
Então com esta evasão de recurso da caderneta de poupança, principal fonte para o financiamento imobiliário, a Caixa Econômica se viu diante de uma diminuição do seu capital para concessão do crédito habitacional e precisou fazer ajustes, reduzindo o limite de financiamentos com recursos da poupança e elevando a taxa de juros.
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Mercado atual
Apesar da onda de pessimismo alardeada por muitos, vejo que este é um momento de análises e atenção, mas não é um momento para desespero desmedido.
Nosso mercado está em adaptação. As vendas estão equilibradas, mesmo com poucos lançamentos. É um mercado que cada vez mais caminha com maturidade, como deve ser.
É um mercado com muitas oportunidades ainda a serem exploradas, mas que precisa de análises, de um olhar mais apurado e profissional. Afinal o país de uma forma geral passa por grandes mudanças, e o no mercado imobiliário não é diferente.
Novas regras terão que ser analisadas e implementadas para flexibilizar e diversificar o financiamento imobiliário. O mercado já dá sinais desta readequação. A CEF por exemplo, mesmo com a redução dos financiamentos, já estuda outras formas de adaptar o acesso ao crédito, como o aumento da faixa de financiamento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), com a sugestão de passar o limite atual de R$ 190 mil (para imóveis nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio e no Distrito Federal) para o teto para R$ 300 mil (voltado para financiar habitação popular e o programa Minha Casa, Minha Vida).
Outra coisa importante a compreender é que mais do que nunca, vendedores e compradores terão que conversarem mais e se adaptarem a nova realidade. O escambo está de volta. Para as vendas e compras de imóveis serão aceitos outros imóveis, carros, lanchas, viagens, parcelamentos como era antigamente.
Ressalvo que uma análise isolada, simplória e precipitada desta prática poderia nos levar a entender a volta dos fatores elencados acima como um retrocesso, porém é preciso ir além, e ter uma visão de futuro, tendo na retomada destas formas de negociação uma oportunidade de aprendizado e de crescimento maduro do mercado.
Impacto no preço dos imóveis – Financiamento Habitacional
As linhas de crédito são importantes para movimentar o mercado, elas atuam como um dos principais pilares para o aquecimento do setor. Com a maior disponibilidade de financiamento, a compra do imóvel fica mais acessível e as pessoas são estimuladas a comprar.
E o contrário também é verdadeiro, ou seja, com a retração do crédito as pessoas são desestimuladas a comprar. Se antes era possível financiar até 80% do valor do imóvel, hoje este percentual caiu para até 50%, ou seja, pode chegar até 50% ou não, o que em muitos casos limita o potencial de compra dos clientes.
Então as construtoras e imobiliárias estão se adaptando a esta realidade. Muitas empresas já estão segurado a margem ou trabalhando com o estoque e freando os lançamentos e até mesmo estão mantendo os preços, ou seja, não fizeram uma atualização de suas tabelas. Outras estão também ampliando suas formas de negociação, aceitando automóveis, por exemplo, como pagamento.
É claro que não podemos generalizar. O mercado deve ser visto em suas particularidades. O Brasil é muito grande e nós temos hoje regiões com o preço de imóvel crescendo e temos regiões com preço de imóvel diminuindo e outras ainda em que os preços se mantem. Então é preciso analisar os mercados de forma pontual. Mas de uma forma geral o mercado está em equilíbrio de preço.
Percebo que as empresas estão cada vez mais maduras e conscientes do desafio do setor e por isso tem planejado melhor as suas ações. Por isso não vejo um mercado com tendência a quedas abruptas nos valores dos imóveis.
Mesmo com os lançamentos parados em algumas regiões, vemos que os custos da produção estão subindo e é possível que daqui há um período, não muito longo, os valores dos imóveis comecem a subir, porém de uma forma equilibrada.
Desse modo avalio que o mercado voltará a ter um ritmo mais acelerado de crescimento a partir do segundo semestre de 2016, mas até lá passaremos por alguns ajustes.
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Impacto em outras instituições financeiras
Há uma tendência que as ações da Caixa impulsionem mudanças em outros bancos. Isso porque a CEF detém 70% de todos os financiamentos de imóveis no país, ela é um hub de mercado, ou seja, é ela que puxa o mercado, e por isso é possível que os demais bancos acompanhem o seu movimento.
O Santander, por exemplo, foi um dos primeiros bancos a seguir este movimento e anunciou recentemente algumas mudanças, entre elas a diminuição do percentual máximo de financiamento para 70% e aumento das taxas de juros (máximo de 11,5% + TR no SFH, e 12,5% + TR no SFI).
O Banco do Brasil também já informou que desde o dia 18 de maio, já está valendo o reajuste das taxas de juros das linhas de crédito para habitação que subirão de 9,9% ao ano mais a taxa referencial (TR) para 10,4% ao ano mais a TR.
Por isso, é preciso estar atento aos próximos movimentos, pois cada instituição bancária possui políticas próprias e trata seu sistema de financiamento de forma específica.
Bom momento para negociação
Apesar de todos estes ajustes no âmbito dos agentes financeiros é preciso ir além e procurar cavar onde estão as oportunidades no mercado. As construtoras estão dando vazão aos seus estoques e muitas estão oferecendo descontos, possibilitando excelentes condições de negociação para quem quer comprar o imóvel agora.
Portanto pode-se considerar este como um bom momento para se investir em imóveis, pois estima-se que os preços vão se recuperar a partir do ano que vem, com previsão de retomada da valorização dos imóveis para os próximos anos.
Este é um cenário que nos faz lembrar do que o mercado imobiliário viveu há alguns anos atrás, como em 2002 e 2003, quando o Brasil também passava por um momento de crise, com a economia estagnada e dólar chegando na casa dos R$ 4,00. Mas quem comprou em 2003 viu o preço do imóvel se multiplicar nos anos seguinte.
Desse modo, mesmo com os juros do financiamento mais altos, o preço do imóvel hoje é um grande atrativo e o consumidor pode fazer um excelente negócio. Em muitos casos o preço da compra atualmente consegue equilibrar a balança dos juros mais altos. É uma conta que deve ser levada em consideração.
Além disso avalio que num período de médio prazo, os juros voltem a se equilibrar, o que poderá possibilitar ao comprador renegociar os juros contratados hoje com o seu agente financeiro e caso ele não consiga renegociar, ele pode fazer uso da portabilidade financeira e buscar outro banco com juros mais baixos. O momento nunca esteve tão propício.
Planejamento é palavra de ordem
A aquisição de um imóvel não é simples e é indispensável que se tenha cautela, não adianta agir por impulso. Planejamento é a palavra de ordem.
A melhor dica em qualquer momento para o investimento no mercado imobiliário foi e sempre será o planejamento. Isto quer dizer que o cliente deve se programar para fazer este investimento, juntando a maior quantidade de recursos que puder para dar um maior sinal e assim conseguir melhores condições de negociação, seja com a construtora/imobiliária ou com as instituições financeiras.
Durante muito tempo o planejamento foi deixado de lado, e isto se explica pelas características do nosso mercado. Antigamente tínhamos a escassez do crédito e o setor estava estagnado.
Depois vimos o Brasil registrar uma expansão vertiginosa do setor de imóveis, com a implementação de novas políticas de concessão de crédito, que facilitou o acesso ao financiamento e estimulou o consumo. Neste período podemos comparar o comportamento mercado ao de uma “criança que nunca comeu doce e que quando come se lambuza”.
A analogia é simples, mas se aplica perfeitamente ao que quero dizer. Com o mercado aquecido, “todo mundo se lambuzou”. Houve um verdadeiro oba-oba, com compradores inexperientes, com corretores oportunistas e com a chegada de empresas que não tinham atuação no mercado imobiliário e que passaram a investir neste segmento.
Com isso muitos compradores não estavam preparados para comprar, muitas empresas não estavam preparadas para construir e muitos corretores não estavam preparados para vender, ou seja, para orientar adequadamente ao cliente. É claro que não podemos generalizar, mas este amadorismo ficou evidente em diversas práticas do setor.
E em função desta série de fatos elencados, o planejamento muitas vezes foi deixado de lado, pois comprar um imóvel era relativamente fácil.
Porém o mercado é feito de ciclos e mais uma vez o cenário mudou. Mais do que nunca, planejar a compra dos imóveis deve ser tornar uma atitude permanente na vida do consumidor do mercado imobiliário, afinal, se trata de investimento alto e de longo prazo.
Estar preparado financeiramente para comprar é vital. Ter controle de seus gastos e ganhos, fazer previsão da reserva financeira, buscar informações sobre as alternativas de financiamento disponíveis no mercado, buscar por um profissional capacitado para auxiliar neste processo são alguma atitudes indispensáveis para quem quer comprar um imóvel com segurança hoje e sempre.
Visão de futuro para o Mercado Imobiliário
Por fim, para além desta realidade aqui apresentada, os profissionais que quiserem ter sucesso no mercado imobiliário deverão calibrar o seu olhar para aquilo que realmente faz toda a diferença.
Para o mercado continuar crescendo e evoluindo de forma sustentável, o foco deve estar nas pessoas. As construtoras, imobiliárias e corretores de imóveis devem voltar o seu olhar às pessoas, e prestar mais atenção em como o cliente está consumindo.
Os negócios não estão ligados mais a participação no mercado, mas estão ligados a participação em cada cliente. O ponto chave está em descobrir as necessidades dos clientes e se certificar que realmente proporcionou a ele o que ele deseja, o foco total é no cliente.
Isso não quer dizer que o objetivo final não seja a venda do imóvel, mas que as formas de se chegar a ela perpassam necessariamente pelo real entendimento do problema, da dor do cliente e sua consequente solução.
Agora é hora de ir à luta…
Podemos fazer diferente, podemos fazer melhor.
Te vejo no pódio!!!
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