Como funciona o contrato de corretagem nas negociações imobiliárias?

Este, sem dúvidas, é um tipo de documento que você terá que lidar o tempo todo. Muitos que acessam o meu canal já possuem conhecimento na área. Mas neste artigo vou frisar exatamente a importância da parte documental em nossa profissão.

Ser um corretor de imóveis não se resume apenas em vender. Tratamos e acompanhamos de perto também toda a questão burocrática. Afinal, devemos entender a responsabilidade civil, ou parte dela, sobre a negociação.

Uma coisa muito comum em nosso meio é o proprietário colocar o imóvel à venda em duas ou mais imobiliárias. Com a atuação de vários corretores, o objetivo é alcançar a venda o mais rápido possível. Estou certo?

No entanto há um detalhe ainda mal esclarecido e que serve de alerta. Ao anunciar o mesmo imóvel em mais de uma imobiliária, o proprietário jamais deve firmar um contrato de exclusividade. Mas por quê? Justamente por não se tratar de uma venda exclusiva e para que problemas não sejam gerados no momento de remunerar a corretagem.

Fique atento e procure saber todos os trâmites quanto à exposição deste imóvel. Tudo influenciará no comissionamento dos corretores que estão trabalhando com esta venda. Além disso, casos como esse não garantem o recebimento da corretagem, principalmente por não haver esse contrato de exclusividade.

Por outro lado, o profissional que efetuar a venda ou intermedia-la de forma efetiva receberá o devido comissionamento. Entenda que o contrato contemplará o corretor que concretizou o negócio e consequentemente o pagamento que será avaliado pelo resultado útil dessa negociação.

Sendo assim, o contrato de corretagem deve conter informações indispensáveis sobre o trabalho do corretor de imóveis como um agente responsável para realizar qualquer contato em nome do cliente que contratou o serviço. Neste documento, deve haver ainda os termos comerciais do relacionamento entre ambos, principalmente a respeito do pagamento da comissão.

O artigo 725, do Código Civil, atesta que a remuneração é devida somente quando há a venda do imóvel, ou seja, que o contratante obtenha o resultado esperado. Entretanto, é importante ressaltar que toda negociação deve ser registrada no contrato de corretagem, pactuando sempre os princípios de proteção ao consumidor e a legibilidade entre ambas as partes no acordo.

Por apresentar características próprias, o contrato de corretagem não deve ser confundido com outros contratos. Nele devem constar todos os dados sobre as duas partes envolvidas, sendo o contratante (considerado comitente) e o profissional de vendas, o corretor de imóveis.

E cuidado! Se houver mais de um corretor no contrato, todos receberão o comissionamento em partes iguais.

Em que se baseia um contrato de corretagem?

Para evitar qualquer questionamento junto aos órgãos de Defesa do Consumidor e o Poder Judiciário, é necessário entender como é elaborado o contrato de corretagem. A previsão dos artigos 722 a 729 do Código Civil aborda as questões abaixo.

• Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

• Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

• Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

• Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

• Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

• Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

• Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

• Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

• Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Saiba mais detalhes aqui.

É vital que o corretor de imóveis tenha conhecimento dessas particularidades do contrato de corretagem, uma vez que este documento faz parte da rotina diária de trabalho. Estar atento a essas questões garante mais segurança para suas negociações imobiliárias, tanto para o corretor quanto para o cliente.

Além disso, o corretor que entende dos preceitos legais da profissão e busca inseri-los em suas práticas se torna um profissional diferenciado, um verdadeiro quebra-regras.

Portanto entenda que corretor de imóveis é uma profissão séria, com legislação própria e que exige do corretor mais do que a capacidade de saber apresentar imóveis. Exige também domínio de todas as particularidades envolvidas em sua atividade diária.

Isso é quebrar as regras.

Podemos fazer diferente, podemos fazer melhor.

Te vejo no pódio!

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